Cristián Lecaros: “Hubiese preferido que los bancos ofrecieran 6 meses de postergación del pago de los dividendos"

Cristián Lecaros es ingeniero comercial de la Universidad de Chile y graduado de los programas Stanford Ignite de la Escuela de Negocios de la Universidad Stanford en California, Estados Unidos, y de la Escuela de Negocios de Harvard.

—Considerando que las ventas del sector inmobiliario cayeron en torno a un 60% durante el primer trimestre de este año, ¿cómo proyecta los que viene para el rubro? 

—Se esperan dos trimestres de Imacec negativo, ya que por coronavirus tendremos menor actividad economía y más desempleo. En el sector inmobiliario ocurriría lo mismo dado que los precios de las unidades no van a bajar. Sin embargo, uno podría encontrarse con un descuento del 10 ó 15% en el precio, o a lo mejor en las condiciones de pagos o en algún tipo de cuotas que se pague de la propiedad.

La intensidad de esta guerra va a depender de la crisis del COVID-19 y de su duración, que según algunos expertos podría extenderse hasta octubre de este año. Si el confinamiento social sigue perpetuándose obviamente que esto acentuará una guerra de precios para todas las inmobiliarias que tengan proyectos en curso.

—¿Qué tan fuerte puede llegar a ser esa guerra de precios, considerando el aumento de oferta a raíz a de la baja en las ventas?

—Las personas que compran su primera vivienda se verían más resentidos, sobre todo de propiedades por sobre las 3.000 UF, donde hay que tener mucho más pie, y los dividendos son mucho más altos. A ello se suma el mercado de segunda y tercera vivienda en la playa o en la nieve que sí ha tenido un impacto relevante.

Pero si llevamos el análisis lo llevamos al mercado de retail, de strip centers, de oficinas está mucho más golpeado por la cuarentena, teletrabajo y las dudas sobre cuál será el cambio permanente en el hábito de los consumidores.

—¿Cuánto han bajado los precios, si es que han bajado, deberían seguir bajando y cómo esto podría afectar a los inversionistas inmobiliarios?

—El mejor momento para poder realizar un análisis de precios sería el próximo trimestre, ya que las primeras rebajas y tendencia al respecto comenzó recién en marzo. Según la Cámara Chilena de la Construcción ha habido una baja, pero el número exacto estará el próximo trimestre. Si la tendencia bajista se consolida podríamos encontrarnos con caídas de un 5% en promedio.

—¿Por qué, si han bajado los precios de las unidades en venta, no han bajado las tasas de interés de los bancos al menos en los créditos hipotecarios? 

—Las tasas de interés de los bancos no han bajado básicamente porque aún hay mucha incertidumbre en el mercado,  ya que la cuarentena afecta el cierre de negocios y eso aumenta el riesgo para la banca.

Que el Banco Central baje sus tasas al nivel de la crisis subprime a cerca del 0,5% no significa que esto se refleje en una baja para el consumidor final, ya que más bien esta tasa se traspasa a clientes muy perfilados, por eso, en el corto plazo veo muy difícil que se traspase a los clientes.

–¿Es un buen momento para invertir considerando que los más golpeados han sido precisamente los inversionistas?

—La rentabilidad de una propiedad es muy alta ya que pueden sacar ganancias de hasta un 7% más UF. El mercado de renta residencial es el que más está creciendo porque hay más ofertas de entrega inmediata, más desistimientos de personas, lo cual permite que el inversionista incluso pueda comprar con hasta un 30% de descuento del precio que hoy día el mercado la pudiese salir a revender. Además, el inversionista puede pedirle a la banca un par de meses de gracia.

—¿Qué pasa con los arriendos? ¿Deberían bajar? ¿También habrá una sobre oferta?

—El mercado de residencia de arriendo es el que se ha mantenido ya que la gente necesita un lugar donde vivir, sin embargo, en el ámbito de oficinas el tema está más complicado debido al teletrabajo. Las alzas en los precios de arriendo se van a congelar en el área residencial, e incluso bajar a un 6% o hasta a un 10%, buscando con ello mejorar la demanda.

Podrían haber lugares con mayor vacancia si es que el pago del arriendo sea muy alto para el arrendatario y este deba comenzar a moverse a comunas más baratas.

—¿Cómo evalúa el comportamiento de la banca y las facilidades otorgadas a lo quienes tienes créditos hipotecarios?

—En cuanto a las facilidades de la banca ofrecidas a clientes con crédito hipotecario, debemos decir que la industria ha realizado un gran esfuerzo y por lo mismo se han portado increíble.

Si bien todos los gestos son valorables, hubiese preferido que la mayoría de los bancos ofreciera seis meses de postergación del pago de los dividendos en vez de 3 meses, porque se vienen tiempos complicados, como lo hizo el banco BCI, pero todos los esfuerzos son buenos. El único punto en contra es que teníamos que tener al día el pago de nuestro crédito hipotecario para poder postular a la postergación de cuotas.